Vente d'un immeuble pollué : obligations et responsabilités

A qui la faute?

La présente note juridique a pour objet d’exposer les différentes obligations et responsabilités qu’implique la vente d’un site sur lequel une pollution a été mise en évidence, tant du point de vue du droit commun de la vente que du droit des sites et des sols pollués.


  1. Les obligations réciproques des parties en vertu du droit commun de la vente


  • Les obligations générales du vendeur


  • L’obligation de délivrance conforme

Selon l’article 1603 du Code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ». n vertu de cette obligation générale, il incombe au vendeur de délivrer la chose vendue comportant les caractéristiques telles que prévues au contrat, en contenance et en qualité. Ainsi, dans un arrêt du 12 novembre 2014, la Cour de cassation a considéré que la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance de parcelles conforme à la convention des parties dès lors qu’existait « une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement prévu », une pollution aux métaux lourds ayant été mise en évidence postérieurement à la vente. A l’inverse, dès lors que l’acquéreur a été informé de l’existence d’un risque de pollution et a expressément renoncé à engager la responsabilité du vendeur de ce chef, l’obligation de délivrance conforme d’un terrain est jugée remplie. Le champ contractuel détermine donc l’étendue de l’obligation de délivrance conforme du vendeur. Mais un terrain peut être vendu avec une pollution résiduelle si l’acquéreur en est informé.


  • L’obligation d’information à la charge du vendeur

L’obligation d’information du vendeur est prévue par l’article 1602 du Code civil qui dispose que « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ». L’obligation d’information du vendeur traduit le devoir de loyauté qui doit inspirer les parties lors de la formation du contrat. En matière de vente immobilière, l’obligation d’information porte aussi bien sur les caractéristiques visibles du bien que sur ce qui ne se voit pas telles que les servitudes, les charges qui le grèvent, les procédures en cours ou encore les risques liés à l’utilisation du bien, tels que les risques d’éboulement. L’information de l’acquéreur doit lui permettre de donner un consentement libre et éclairé. L’acquéreur pourra agir sur le fondement des vices du consentement dès lors que son consentement est le résultat d’une erreur, d’un dol ou qu’il a été extorqué avec violence. Cependant, le vendeur ne saurait se voir reprocher des faits dont il n’avait pas lui-même la connaissance. La Cour de cassation a ainsi considéré dans un arrêt du 5 décembre 2012 que l'acquéreur d’un terrain ne pouvait se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation d’information en raison d'une pollution, dès lors que celui-ci ignorait son existence, et ce, bien que le vendeur ait informé l’acquéreur de la présence d’une décharge sur l’une des parcelles. Dans cet arrêt, la Cour de cassation a également considéré l’obligation de délivrance conforme remplie, en raison de la pleine connaissance par l’acquéreur, des informations dont disposait le vendeur, et de son acceptation sans réserve de l’état du site compte tenu des informations délivrées. Par ailleurs, l’acquéreur est privé de l’action fondée sur les vices du consentement dès lors qu’il a été informé que la dépollution du terrain ne pouvait être totale que les travaux de réhabilitation ne portaient que sur les zones de pollution dont les contours avaient été définis et qu’il avait été envisagé par les parties que de nouvelles poches de pollution soient découvertes. L'article 1112-1 du Code civil a consacré cette obligation d’information loyale.


  • La garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Il ressort de ce texte que le vendeur se trouve tenu à garantie dès lors que quatre conditions sont réunies : 1/le bien vendu doit avoir un défaut - 2/ ce défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, il doit donc revêtir une certaine gravité - 3/ ce défaut doit être caché - 4/ le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente. Par ailleurs, l’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Dans un arrêt du 3 novembre 2011, la Cour de cassation a cependant considéré qu’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne pouvait dispenser un vendeur de son obligation légale de dépollution. Dans un arrêt du 14 octobre 2015, la Cour de cassation a rejeté une action en garantie des vices cachés dès lors que l’acquéreur avait accepté de supporter les risques de pollution résultant de l’exploitation sur le site vendu d’une station-service et de locaux dans lesquels étaient réparés des poids lourds. La connaissance par l’acquéreur des risques de pollution ou des « vices » afférents au bien vendu conduit à écarter toute action en garantie des vices cachés de la part de l’acquéreur. La garantie due par le vendeur se limite ainsi aux vices cachés susceptibles de rendre le bien vendu impropre à l’usage auquel on le destine. La qualité de professionnel de l’acquéreur est susceptible de réduire la portée de la garantie des vices cachés à laquelle est tenu le vendeur. A ce titre, dans un arrêt de la Cour d’appel d’Amiens en date du 26 mai 2011, les juges ont considéré qu’une commune était un acquéreur professionnel en ce que cette qualité s’entend « de celui qui se procure la chose dans l'exercice de son activité pour les besoins de celle-ci soit pour la céder à son tour soit pour l'intégrer dans la réalisation d'un ouvrage confié à un constructeur ». Le fait que la commune dispose de services immobiliers spécialisés à amener les juges a considéré qu’elle était un professionnel de l’immobilier et qu’elle ne pouvait, dès lors, se prévaloir d'une quelconque pollution des sols dont elle était en mesure de s’informer.



  • Les obligations générales de l’acquéreur


  • Les obligations prévues par le Code civil

Conformément à l’article 1650 du Code civil, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. L’acquéreur a également pour obligation de prendre livraison de la chose vendue, c’est-à-dire d’effectuer les actes matériels lui permettant d’entrer en possession de la chose. La liberté contractuelle permet ensuite aux parties de convenir que l’acquéreur sera tenu d’obligations supplémentaires. Le cas particulier d’une cession foncière avec charges d’intérêt général implique que soit mise à la charge de l’acquéreur une série d’obligations convenues dans le cahier des charges de cession.


  • Les obligations de l’acquéreur/ constructeur dans le cadre d’une cession foncière avec charges

La cession foncière avec charges consiste en la cession d’une dépendance publique, à charge pour l’acquéreur de satisfaire une série d’obligations attachées à la destination des équipements qu’il s’engage à construire. Ainsi, le cahier des charges de cession de terrains (CCCT) permet de déterminer l’étendue des obligations de l’acquéreur. Il convient de préciser que la réalisation d’un projet d’aménagement d’ensemble par le vendeur, lors d’une cession foncière avec charges, n’est pas un obstacle au transfert de la maîtrise d’ouvrage à l’acquéreur, s’agissant des constructions à édifier sur le terrain vendu. La maîtrise de l’opération de construction par l’acquéreur permettra de le qualifier de maître d’ouvrage à l’initiative, le cas échéant, d’un changement d’usage ultérieur.


  1. Les responsabilités issues de la réglementation applicable aux sites et sols pollués


Les sites et sols pollués sont régis par certaines dispositions spécifiques du Code de l’environnement (notamment articles L125.7 et L556-1 et suivants) auxquelles s’ajoutent des dispositions relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement et aux déchets (notamment l’article L514-20).


  • Les obligations spécifiques d’information du vendeur en matière de sites et sols pollués

L’article L.514-20 du Code de l’environnement dispose que « lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation ». A défaut, le vendeur s’expose à ce que la vente soit résolue ou à restituer une partie du prix à l’acquéreur. Ce dernier sera également en mesure de demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.


  • Les obligations inhérentes à l’usage projeté

L’article L.556-3 du Code de l’environnement dispose qu’« en cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publique et l'environnement au regard de l'usage pris en compte, l'autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d'office l'exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable ». L’exécution de travaux visant à débarrasser les sols de toute trace de pollution ne peut être imposée au responsable qu’à la condition que cette pollution ou ce risque de pollution menacent la santé, la sécurité, la salubrité publique et l’environnement au regard de l’usage pris en compte. L’usage prévu des sols et ainsi la destination des immeubles édifiés sur le terrain délimitent donc l’étendue de la dépollution.



  • La hiérarchie des responsables en matière de pollution des sols

L’article L556-3 du Code de l’environnement instaure une hiérarchisation des responsables en matière de pollution des sols. Ainsi, si la pollution a pour origine une installation classée pour la protection de l'environnement ou une installation nucléaire de base, le dernier exploitant de l'installation à l'origine de la pollution des sols est le responsable primaire de l’obligation d’exécution des travaux de dépollution. Pour les sols pollués par une autre origine, le producteur des déchets, qui a contribué à l'origine de la pollution des sols, ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué, est le responsable désigné par le Code. Ce n’est qu’à titre subsidiaire que le propriétaire de l'assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets peut voir sa responsabilité engagée, et à la condition qu’il soit démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution. ans le cas où l’état du site est incompatible avec l’usage projeté, la responsabilité du producteur des déchets qui a contribué à l’origine de la pollution des sols pourra être recherchée. Il conviendra ainsi de déterminer précisément la source de la pollution, et, si celle-ci relève d’une activité antérieure soumise à la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), de vérifier si le dernier exploitant s’est conformé aux dispositions applicables en matière de cessation d’activité d’une telle installation. Dans le cas contraire, la responsabilité de ce dernier exploitant pourra être recherchée afin qu’il exécute son obligation de remise en état du site.


Textes correspondants :

Article 1603 du Code civil

Article 1602 du Code civil

Article 1112-1 du Code civil

Article 1641 du Code civil

Article 1643 du Code civil

Article 1650 du Code civil

Article L125-7 et L.556-1 et suivants du Code de l’environnement

Article L514-20 du Code de l’environnement

 

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